Le viager immobilier : vers un renouveau ?

Vieux de plus de 200 ans et inscrit dans les articles du code civil ayant trait aux contrats aléatoires[1], le dispositif du viager immobilier est utilisé aujourd’hui dans de nombreux pays européens. La France, l’Italie, l’Espagne, la Belgique le connaissent sous la forme de ventes traditionnelles et de nombreux pays anglo-saxons sous la forme de reverse mortage, équivalent français du prêt viager hypothécaire.

Aujourd’hui, le viager immobilier français représente un peu moins de 1 % des transactions immobilières, concentrées en grande partie en métropole et, principalement, autour du bassin méditerranéen.

Les facteurs de blocage fréquemment avancés pour expliquer expliquer son manque d’attrait, ou sa mauvaise réputation sont principalement :

  • des facteurs psychologiques, dont l’aspect « pari sur la mort » qui rebute les consommateurs non avertis ;
  • des aspects fiscaux, la rente immobilière n’étant que partiellement déductible pour le vendeur et pas du tout pour l’acheteur.

Or d’un point de vue socio-économique, le viager peut apparaitre comme une solution de ressources financières.

 

En effet, 75 % de la population retraitée est propriétaire de son logement, une partie de ces retraités propriétaires ne disposant que de faibles revenus. Ainsi, en 2010 seuls 0,8 % des ménages retraités étaient à la fois dans le dernier décile de niveau de vie et dans le dernier décile de patrimoine[2]. Certains clichés sont encore d’actualité. Celui de la femme âgée ayant liquidé sa retraite avant d’avoir le taux plein et se retrouvant une fois veuve avec peu de ressources, n’est pas systématiquement éloigné de la réalité.

En 2014, 10 % des femmes de plus de 75 ans vivaient en-dessous du seuil de pauvreté, soit avec un niveau de vie inférieur à 1008 euros par mois[3].

 

D’un autre côté, la valeur moyenne du patrimoine net des ménages atteint son maximum à 340 600 euros entre 60 et 69 ans, et ce patrimoine est alors constitué à plus de 60 % d’immobilier[4].

Parallèlement, chez les jeunes actifs, au contraire, les revenus sont plus importants mais nombreux sont ceux qui restent locataires et connaissent des difficultés pour accéder à la propriété.

Le parc résidentiel immobilier français quant à lui représente plus de 6 300 milliards d’euros, soit une augmentation de 3 700 milliards d’euros depuis 1998[5].

Au regard de ces différents constats, il devient intéressant de reconsidérer le moyen du viager immobilier comme facteur de fluidification du patrimoine entre les générations et comme mode complémentaire de financement de la retraite et de la dépendance.

Ce marché connaît un regain d’intérêt. En effet, quelques fonds spécialisés ont ainsi récemment vu le jour, comme le fonds institutionnel Certivia en 2014, afin de profiter des rendements offerts par le viager tout en mutualisant le risque de longévité.

On observe ainsi une différence notable entre les avis, d’une part, des experts et des acheteurs en viager qui estiment faire une bonne action en permettant à leur contrepartie, les crédirentiers, de vivre mieux, et, d’autre part, des personnes non averties qui ont une image plus négative du sujet.

D’autres estiment la rente trop chère pour avoir un taux de rentabilité interne important sur la base de l’espérance de vie du vendeur.

Le choix de la table de mortalité devient alors un élément essentiel pour considérer cet investissement[6].

 

Enfin, la valeur de l’immobilier étant fortement dépendant de la localisation géographique du bien, on ne saurait considérer de la même manière les biens situés dans des zones démographiquement dynamiques et ceux situés dans les zones dépeuplées. La causalité entre prix spatial et vieillissement ayant été récemment mise en évidence[7],[8], l’étude de la démographie reste un élément important pour estimer l’évolution des prix immobiliers résidentiels au niveau local sur le long terme et donc, par extension, la rentabilité d’un viager immobilier.

Les points d’attention pour un viager « réussi » résident dans le fait de surveiller attentivement l’évolution du vieillissement de la population, de la zone géographique concernée, ainsi que les tables de mortalité utilisées. A un niveau plus global, l’essor du viager  est certainement conditionné par une évolution vers un cadre fiscal plus incitatif et une revalorisation de l’image de ce dispositif, afin de pouvoir poser un œil neuf sur ce produit vieux de plusieurs siècles mais qui reste d’actualité.

Une appréciation spécifique de la longévité des crédirentiers pourrait permettre d’améliorer l’information des potentiels vendeurs / acquéreurs et ainsi contribuer au développement de ce type de dispositif.

 

[1] CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL, 2008, « les viagers immobiliers en France », Étude présentée par Mme Corinne Griffond

[2] CONSEIL D’ORIENTATION DES RETRAITES, 2015, « les retraités : un état des lieux de leur situation en France », Treizième rapport adopté le 16 décembre

[3] INSEE, 2017, « Niveaux de Vie – Pauvreté », seuil à 60%, Insee, Tableaux de l’économie française, Edition 2017

[4] INSEE, 2016, « entre 2010 et 2015 les inégalités de patrimoine se réduisent légèrement », Insee Première n°1621, source enquête patrimoine 2014-2015

[5] SIMON Arnaud et ESSAFI Yasmine, 2017, « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », Revue d’Economie Régionale et Urbaine, no. 2017/1, 109–40.

[6] LE FUR Éric et TARNAUD Nicolas, 2016, « Impact du choix d’une table de mortalité sur le taux interne de rentabilité des rentes viagères immobilières », Bulletin français d’actuariat, Vol. 16, n° 32, juillet – décembre 2016, pp. 129 – 142

[7] SIMON Arnaud et ESSAFI Yasmine, 2017, « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », Revue d’Economie Régionale et Urbaine, no. 2017/1, 109–40.

[8] MONNET Eric and WOLF Clara, 2017 « Demographic cycles, migration and housing investment », Journal of Housing Economics, 38-49